Par Aurélien Mallaret, Avocat

La légende veut qu’Amazon, Google, Apple et Microsoft aient commencé leurs activités dans le garage de leurs fondateurs. Que cette légende soit vraie ou non, le garage peut être un lieu de travail pratique et peu couteux pour les entrepreneurs disposant de peu de ressources. Mais en Ile-de-France, cela n’est plus tout à fait vrai. Le tribunal administratif de Melun vient en effet de juger que la transformation d’un garage attenant à une habitation en bureau était soumise à la redevance pour création de bureaux en Ile de France (RCB).

Pour rappel, la création de surface de bureaux en Ile-de-France génère la RCB. Celle-ci a pour but de financer la construction des infrastructures de transport du grand Paris et d’inciter à créer des bureaux en dehors de Paris. Le tarif de la RCB est le suivant : environ 367€/m² à Paris et dans les Hauts-de Seine, environ 230€/m² dans les autres communes de l’aire urbaine de Paris, et environ 92 €/m² dans les autres communes d’Ile-de-France. Sont notamment exonérés les créations de bureaux qui font partie d’un local d’habitation (article L520-7 du Code de l’Urbanisme).

Dans l’affaire jugée par le tribunal administratif de Melun, un contribuable a déposé une déclaration préalable de travaux afin de transformer son garage en bureau. Il s’agissait de savoir si le garage faisait partie de l’habitation ou non et si la transformation pouvait donc bénéficier de l’exonération de RCB.

Le tribunal administratif de Melun a considéré que dans la mesure où il n’est pas l’une des pièces du local principal destiné à l’habitation, le garage ne pouvait être considéré comme faisant partie d’un local d’habitation. Par conséquent, le tribunal a rejeté la demande du contribuable de le décharger de la RCB (TA Melun, 20 nov. 2014, n° 1303449).

La décision du tribunal de Melun est devenue définitive mais n’en est pas satisfaisante pour autant. L’interprétation du tribunal respecte certes plutôt la lettre du texte instituant l’exonération. L’exonération de RCB ne s’applique pas explicitement aux dépendances d’un local d’habitation. La circonstance qu’un garage doive faire l’objet d’une opération de transformation pour être considéré comme une pièce habitable implique qu’il ne fasse pas partie par nature d’un local d’habitation.

Néanmoins, la décision du tribunal ne semble pas respecter le but du texte. La RCB a été instituée notamment pour financer les infrastructures de transport nécessitées par l’éloignement entre les surfaces de bureaux et les personnes censées y travailler. L’exonération de RCB des bureaux créés dans les locaux d’habitation est dans cette optique pertinente : dès lors que l’occupant d’un logement travaille dans un bureau qui en fait partie, il n’y a pas besoin d’infrastructure de transport pour s’y rendre. Le raisonnement devrait être identique pour le garage qui est seulement attenant au logement, quand bien même il n’en fait pas partie. La décision du tribunal se base ainsi principalement sur un argument de texte.

Par ailleurs, la décision du tribunal revient à faire porter sur le contribuable le poids de la complexité des règles administratives en matière de fiscalité de l’urbanisme. Si le contribuable avait décidé de transformer son garage en habitation, puis d’utiliser cette pièce habitable en tant que bureau, il est probable qu’aucune RCB n’aurait dû être payée. Le contribuable aurait du tout au plus payer la taxe d’aménagement relativement à la création d’une surface d’habitation. Cette taxe est toutefois beaucoup moins onéreuse que la RCB.

Eu égard au tarif de la RCB, le contribuable souhaitant transformer une dépendance de son habitation (cave, grenier, annexes diverses) en bureau doit vérifier avec le plus grand soin si cette opération peut bien bénéficier de l’exonération de RCB.

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